Исследование поисковых запросов по строящимся квартирам в Тбилиси 2026

Главные выводы

• Сабуртало - 3 490 запросов в месяц

  Сабуртало собирает 19% всех запросов кластера из 30 районов. На втором и третьем месте - Глдани с 2 230 запросами и Варкетили с 2 090 запросами. Примечательно, что все три района с самым высоким спросом относятся к массовому сегменту, а не к премиальному.

• Ваке только на пятом месте

  На премиальные районы - Ваке, Вера, Сололаки и Мтацминда - в сумме приходится 1 930 запросов, что меньше половины показателя Сабуртало. Это говорит о том, что покупатель дорогой недвижимости сравнительно редко ищет квартиру в Google по названию района.

• „ბინები {უბანი}“ - активен в 28 районах из 30

  Это самый устойчивый поисковый шаблон, в сумме он собирает 5 720 запросов. Запрос „იყიდება ბინა {უბანი}“ встречается в 27 районах, а „მშენებარე ბინები {უბანი}“ - в 25 районах.

• „მშენებარე“ - 1 670 запросов, или 9% всего спроса

  На уровне районов примерно 9% запросов приходится на тип „строящаяся квартира“. Примерно такую же долю имеют запросы о количестве комнат - „1-комнатная“, „2-комнатная“ и „3-комнатная“. При этом такие формулировки, как „ახალაშენებული“, „მწვანე კარკასი“, „თეთრი კარკასი“ и „იპოთეკით“, вместе с названием конкретного района почти не ищут.

• Рассрочка - 40 запросов на уровне районов, около 500 всего

  „ბინები განვადებით“ ищут в основном на уровне города - 200 запросов по общему запросу и еще 150 по „ბინები განვადებით თბილისში“. Вместе с названием района заметный объем есть только в Глдани - 40 запросов. Поэтому для рассрочки разумнее создать один общий лендинг, ориентированный на Тбилиси, а не отдельные страницы для всех 30 районов.

• Около 9 300 запросов, связанных с арендой, исключены из анализа

  Анализ matching terms выявил 166 ключевых слов, связанных с запросами типа „ქირავდება“ и „დღიურად“ (аренда / посуточно). Они внесены в таблицу отдельно со статусом „исключено“, но не входят в общие показатели, чтобы реальный спрос на покупку квартир не был искусственно завышен.

• У 96% ключевых слов KD = 0

  Ahrefs практически не может оценить сложность грузиноязычных ключевых слов, так как его база бэклинков по грузинской выдаче ограничена. Данные CPC в исследовании не зафиксированы ни по одному ключевому слову. Поэтому здесь „opportunity score“ фактически совпадает с частотностью, а для определения реальных приоритетов обязательна ручная проверка SERP.

Рынок в цифрах

В каком районе сколько активных ключевых слов

• Ось X: сколько разных ключевых слов имеют реальный volume (ширина).
• Ось Y: суммарная частотность в месяц (глубина).
• Размер пузырька: частотность модификатора „строящиеся/новые“.
• Верхний правый квадрант = район, где окупаются и отдельные лендинги, и блог-контент.

Примечание: классический квадрант „volume × KD“ здесь построить нельзя, потому что Ahrefs присваивает KD=0 96% ключевых слов. Сложность в реальности существует (в топе myhome.ge, ss.ge, livo.ge), просто грузинский индекс бэклинков Ahrefs ее не измеряет.

Рейтинг районов по частотности в месяц

Суммарный volume по каждому району, в разрезе интента. Данные: Ahrefs, country=GE, грузинские ключевые слова.

Матрица интентов: район × намерение

Сколько запросов приходится на каждый район в разрезе „покупки“, „цены“, „рассрочки“, „девелопера“ и информационного интента. Цвет = единая синяя шкала, в ячейке число.

„Рассрочка“ и „цена“: небольшой, но самый „дорогой“ спрос

Кластер „Тбилиси“: ключевые слова городского уровня

Поиск без района: „ბინები თბილისში“, „მშენებარე ბინები“ и подобные.

Полная таблица